Com elabora CASAFARI les seves estadístiques del mercat immobiliari?
Els indicadors de CASAFARI s'obtenen mitjançant el processament i la deduplicació d'anuncis publicats en més de 30.000 portals i webs d'agències. A continuació s'explica el funcionament del nostre graf d'immobles i l'origen exacte de les xifres.
D'on procedeixen les dades i com s'estructuren?
El graf d'immobles de CASAFARI transforma anuncis dispersos en registres únics mitjançant un procés articulat en cinc fases.
1. Captura
Recopilem anuncis de més de 30.000 portals i webs d'agències en el moment en què es publiquen o es modifiquen.
2. Estructuració
Homogeneïtzem cada anunci sota un esquema únic que inclou tipus, operació, preu, superfície, dormitoris, prestacions, estat, qualificació energètica i ubicació.
3. Neteja
Normalitzem els valors, assignem les propietats a l'arbre de localitzacions i a coordenades precises, i detectem els valors atípics.
4. Deduplicació
Identifiquem les publicacions d'un mateix immoble gestionades per diferents agències i portals per unificar-les en una sola entitat.
5. Unificació
Consolidem tota la informació en un registre únic per immoble que conserva l'historial complet de preus, canvis d'estat i dates de publicació.
Quines variables i indicadors mesura Area Insights?
A partir dels preus d'oferta, es calculen les sèries temporals següents per ubicació i segment:
- Preu mitjà d'oferta: l'import global mitjà exigit pels venedors o arrendadors.
- Preu mitjà d'oferta per metre quadrat: la valoració mitjana expressada en €/m².
- Immobles al mercat: el volum total d'habitatges disponibles en el període analitzat.
- Nous al mercat: el recompte d'immobles incorporats per primera vegada durant aquest període.
- Retirats per venuts o llogats: els anuncis que han finalitzat la seva publicació quan s'ha concretat l'operació.
- Pujades de preu: el nombre d'immobles el preu d'oferta dels quals s'ha revisat a l'alça.
- Abaixades de preu: el nombre d'immobles el preu d'oferta dels quals ha baixat.
Així mateix, s'analitzen distribucions per trams de preu d'oferta (juntament amb el temps mitjà al mercat per a cada tram), per nombre de dormitoris i per temps de permanència. Les xifres es poden filtrar per tipus d'immoble (pisos o cases), operació (venda o lloguer), dormitoris, superfície, estat, prestacions, venedors particulars enfront de professionals, immobles d'entitats bancàries o subhastes.
Quins àmbits geogràfics i períodes es poden consultar?
Les xifres s'estructuren mitjançant l'arbre de localitzacions que abasta país, regió, província o districte, municipi, i parròquia o barri. A través dels identificadors de Location Lookup és possible analitzar una ubicació concreta, combinar fins a deu zones o delimitar un radi d'entre 50 metres i 50 quilòmetres al voltant d'un punt geogràfic.
Pel que fa a la temporalitat, les mètriques estan disponibles per setmanes (de dilluns a diumenge), mesos, trimestres o anys complets.
Tractament de valors atípics i deduplicació
De manera predeterminada, la metodologia exclou els immobles el preu d'oferta dels quals es troba significativament per sobre o per sota del rang habitual de propietats comparables. En comptar amb una arquitectura d'un registre per immoble, els habitatges promocionats per múltiples agències es computen una sola vegada.
Quines limitacions s'han de tenir en compte en analitzar les dades?
Per a una anàlisi rigorosa de la informació, se suggereix considerar els aspectes metodològics següents:
- Les xifres corresponen a preus d'oferta fixats per venedors i arrendadors en els seus anuncis, de manera que no reflecteixen imports acordats en transaccions finals ni dades d'escriptures o registres.
- La cobertura i la profunditat de l'històric varien segons el país i la regió analitzats.
- En zones petites o segments molt reduïts, el volum d'immobles és menor, la qual cosa pot generar variacions percentuals més pronunciades entre períodes.
- Les dades dels períodes més recents poden experimentar lleugers ajustos a mesura que es completa l'historial de cada immoble.
- Als Estats Units, CASAFARI hi està entrant ara: estats seleccionats, només immobles comercials, a través de Claro AI, sense cap valor d'oferta del mercat residencial.
Com citar les xifres i la metodologia de CASAFARI?
En publicar o difondre aquests indicadors, s'hi ha d'incloure la menció «Font: CASAFARI (preus d'oferta)» especificant el període de referència. Per exemple: «Preu mitjà d'oferta per m² de pisos en venda a Madrid, setembre de 2026. Font: CASAFARI (preus d'oferta).» En publicacions digitals, s'agraeix incorporar un enllaç a la nostra sala de premsa.
Preguntes sobre la metodologia de CASAFARI
Resolem els dubtes tècnics més habituals sobre la procedència, el càlcul i el tractament de les nostres mètriques immobiliàries.
D'on procedeixen les dades de CASAFARI?
Les dades procedeixen del seguiment continu de més de 30.000 portals i pàgines web d'agències immobiliàries. El nostre sistema captura les publicacions en el moment en què es creen o es modifiquen per reflectir l'oferta real del mercat residencial i comercial.
Com es tracten els anuncis duplicats?
Mitjançant algorismes de coincidència, identifiquem quan diverses agències o portals promocionen una mateixa propietat. Agrupem totes aquestes publicacions en un únic registre centralitzat, tot garantint que cada habitatge es recompti una sola vegada en les estadístiques.
Per què el preu d'oferta pot diferir del preu de venda?
El preu d'oferta representa l'import que el propietari sol·licita públicament en els seus anuncis. El valor final al qual es tanca una operació pot variar a causa de negociacions privades entre les parts, dades que no figuren en les publicacions comercials.
Com es tracten els valors atípics?
S'apliquen filtres automàtics que identifiquen i exclouen les desviacions extremes de preu respecte a immobles de característiques i ubicació similars. D'aquesta manera s'evita que errors tipogràfics o imports fora de mercat distorsionin les mitjanes estadístiques.
Quins períodes i llocs poden cobrir les xifres?
Oferim mètriques agregades per setmana (de dilluns a diumenge), mes, trimestre i any. Pel que fa a la geografia, abastem des de països i províncies fins a municipis i barris mitjançant identificadors de localització, i es poden combinar fins a deu zones o definir radis de 50 metres a 50 quilòmetres. Cal assenyalar que als Estats Units CASAFARI hi està entrant ara, en estats seleccionats, només en l'àmbit comercial i mitjançant Claro AI.
Poden canviar les xifres després de publicar-se?
Sí, les xifres dels períodes més recents poden registrar lleugeres variacions retrospectives. Això passa a mesura que els nostres sistemes completen la traçabilitat històrica dels anuncis i consoliden la data exacta de retirada o canvi d'estat de cada immoble.
Cal consultar dades o ampliar la informació tècnica?
Si calen estadístiques a mida per a un mitjà de comunicació o es vol aprofundir en les especificacions del nostre graf d'immobles, estem a la teva disposició.