Comprar un habitatge a Espanya: com cercar immobles en venda
En nombroses entrevistes a compradors de segones residències i cases de vacances del Regne Unit, els Estats Units, Suïssa i Alemanya, hem comprovat que la majoria tenen dificultats per trobar i comprar immobles de primer nivell a l’estranger. I no només això: la il·lusió de tenir una casa de vacances a la costa sovint no compleix les expectatives.
Totes les persones amb qui hem parlat que han passat per aquest procés han confirmat que una guia per a compradors amb una llista de tasques i una explicació pas a pas pot ajudar a estalviar molt de temps i diners. La primera part de la nostra sèrie sobre la compra de propietats a Espanya ofereix orientació per cercar i trobar la inversió immobiliària perfecta a Espanya.
a. Preparar el terreny
Trobar la casa dels somnis serà el primer pas essencial en la compra d’un immoble. Aquesta fase exigirà una gran inversió de temps per investigar la zona, contactar amb agents immobiliaris i decidir amb quins treballar, acudir a les visites i obtenir informació addicional sobre l’immoble escollit.
Probablement només el 60% dels agents immobiliaris parlen la teva llengua materna, mentre que més del 70% simplement han anunciat els immobles que venen, sense haver-los vist.
Com a comprador, cal ser molt precís en la cerca i, per això, els inversors recorren de manera creixent a un agent de cerca (o personal shopper immobiliari), que pot assumir gran part d’aquesta feina. El client no ha de pagar res més, ja que els honoraris dels agents de cerca es comparteixen amb els de l’agència immobiliària.
La seva tasca consisteix a investigar la zona, seleccionar una agència immobiliària amb la qual treballar, ajudar en la compra final de l’immoble i fer-ne el seguiment. Malauradament, la majoria de compradors no saben que els agents immobiliaris estan contractats pel venedor, de manera que pot sorgir un conflicte d’interessos i comprometre’n la neutralitat.
En començar la cerca, el primer que cal fer és fixar el pressupost, que ha d’incloure les taxes i altres despeses addicionals. En segon lloc, cal assegurar-se que el pressupost s’ajusta als criteris d’ubicació i mida de l’immoble. Cal ser molt precís amb els criteris, ja que el valor de la propietat dependrà de la seva mida i ubicació.
Aquesta informació prèvia farà que la cerca sigui més senzilla i augmentarà les possibilitats que la casa dels somnis sigui la que realment es vol comprar, i no la que el venedor vol vendre.
b. Iniciar el procés de cerca
Després d’haver definit el pressupost i els criteris d’ubicació i tipus d’immoble, així com d’haver activat múltiples alertes de cerca, tot està a punt. Enhorabona! Ara comença la millor part d’aquesta fase.
El primer pas és recollir tota la informació sobre la zona disponible a Internet i en altres fonts. Es pot dedicar molt de temps a buscar aquest material i a consultar guies regionals. Per això hem creat les guies de barris, per oferir una visió completa de cada regió i poble de les Illes Balears.
Cercar immobles és la part més complexa i requereix invertir molt de temps i diners. D’acord amb la nostra investigació de 2016, només a Mallorca hi havia més de 15.000 propietats individuals al mercat anunciades per diferents agents immobiliaris.
Els llistats múltiples generen disparitats en la informació sobre els preus i altres dades. A continuació, mostrem una selecció de les nostres conclusions:
En el 10% dels casos els preus varien (un 28% de mitjana);
En el 16% dels casos varien les dades dels dormitoris (en 1 de mitjana);
En el 25% dels casos, les dades dels banys varien (en 2 de mitjana);
En el 28% dels casos les dades de la superfície varien (en un 6% de mitjana);
En el 39% dels casos varien les dades de superfície de la parcel·la (en 136 metres quadrats de mitjana);
En el 83% dels casos la superfície de la terrassa varia (en un 8% de mitjana).
Què significa això? Com que pràcticament no hi ha exclusivitat al mercat immobiliari, per aconseguir informació precisa convé consultar totes les agències immobiliàries que anuncien un immoble determinat. A causa de l’elevat nombre d’agències, els venedors no sempre comuniquen a totes les agències les actualitzacions dels anuncis quan els preus dels immobles canvien.
En ocasions, les agències immobiliàries no estan en contacte directe amb el venedor, la qual cosa pot provocar inexactituds en la informació disponible. Per estalviar temps i diners en la cerca, es pot consultar Casafari – Cerca de propietats, comparació de preus i d’agències immobiliàries a Mallorca i Eivissa. En aquesta pàgina comparem milers d’immobles i analitzem el mercat a cada zona, de manera que amb un sol clic es pot accedir a una visió general del mercat amb informació sobre la distribució de preus i decidir amb quina agència contactar.
Convé recollir informació sobre una propietat des del màxim nombre de fonts possible i comparar els preus per metre quadrat a tota la zona. Analitzar amb detall la dinàmica dels preus aportarà la seguretat necessària per prendre una decisió encertada. Cal recordar que els immobles ofereixen una de les millors oportunitats d’inversió si se selecciona la zona i el tipus d’immoble adequats.
Finalment, tant si es recorre a un agent de cerca com si es fa el procés de manera autònoma, cadascú és l’únic responsable d’escollir la propietat correcta per visitar-la i, eventualment, comprar-la.
c. Configurar alertes de cerca
Per estar al dia i ben informat, convé configurar diverses alertes de cerca per correu electrònic per rebre una notificació automàtica cada vegada que es publiqui un nou immoble. Cal tenir en compte que hi ha altres compradors que també cerquen la seva casa ideal i bones oportunitats, per la qual cosa la tecnologia pot ser un gran aliat per trobar-les abans que els altres. També es poden aprofitar els anuncis classificats, els portals immobiliaris i els llocs web de les agències.
Això sí, cal parar atenció en rebre les primeres alertes i verificar la rellevància de la informació, ja que és probable que es rebin dades d’una selecció aleatòria de propietats que potser no s’adaptin a les necessitats o a la cerca definida.
d. Investigar la zona
Com hem comentat, conèixer la zona és essencial, així que vegem quina informació es necessita per escollir la millor ubicació.
Cal tenir en compte la infraestructura al voltant de l’immoble:
1. La distància a l’aeroport més proper
2. Hi ha restaurants de luxe, clubs de golf i de iots, platges tranquil·les i hotels boutique a la zona, o hi predominen els pubs, els locals sorollosos, les platges grans i els hotels de gran capacitat?
3. Quin tipus d’edificis són típics del barri? Xalets d’estil Bauhaus, finques tradicionals o edificis d’apartaments?
4. Quina qualitat ofereixen els serveis sanitaris locals pel que fa a hospitals i clíniques?
5. Quants supermercats hi ha a la zona i a quina distància se situen?
6. Hi ha escoles o universitats internacionals a prop, per a famílies amb fills en edat escolar o universitària?
7. Hi ha instal·lacions esportives adients a la zona per practicar les teves aficions?
Investigueu el clima local:
1. Dies de sol anuals i mensuals
2. La precipitació mitjana mensual
3. Vents predominants: si són freds o càlids, secs o plujosos, nets o amb pols; qualsevol vent pot influir en el benestar
4. La temperatura mitjana anual de l’aire i de l’aigua
5. L’orientació del sol és important, especialment durant els mesos d’hivern, ja que pot influir en els nivells d’humitat de l’habitatge
Si la segona residència és una inversió que es podria voler vendre en el futur, és essencial consultar amb les autoritats locals els projectes d’urbanització previstos a la zona. No seria agradable trobar-se d’aquí a uns anys amb la construcció d’un hotel que tapi les vistes, o que les obres i el soroll arruïnin la casa dels somnis. El pitjor és descobrir que no es pot fer res perquè tot és legal.
Per sentir-se a gust, cal triar bé el barri, ja que potser es prefereix viure en una comunitat internacional abans que estar envoltat de la mateixa nacionalitat d’origen.
Tampoc no està de més conèixer les activitats disponibles a la zona; Mallorca, per exemple, ofereix una àmplia gamma d’activitats per a tothom, independentment de l’edat o el gènere.
El més important és informar-se sobre els diferents tipus de platja i la distància fins a elles. En quina època és probable que estiguin més concorregudes i quines nacionalitats les freqüenten? Quina seguretat ofereixen?
Tots els punts esmentats estan interconnectats i cadascun d’ells repercuteix en les decisions que cal prendre per viure de manera feliç i segura a la llar.
e. Visitar la zona i els immobles
Després de recollir informació sobre la zona i seleccionar una llista de propietats adients, arriba el moment de planificar la visita. Abans de comprar el bitllet d’avió cap a Mallorca, cal triar la temporada i les condicions meteorològiques adequades. Cal assegurar-se de poder comprovar tot el que es tenia previst, i que els pocs dies de pluja a Mallorca no espatllin la primera visita ni deixin una impressió negativa.
És important demanar als agents immobiliaris fotografies clares per saber exactament què es trobarà durant les visites.
Un cop fet això, convé passar un temps a la zona que més hagi agradat i parlar amb els veïns del barri perquè ajudin a prendre la decisió més encertada.
f. Aprofitar la visita per fer preguntes i revisar-ho tot
Ha arribat el moment de visitar l’immoble, i es recomana sol·licitar la informació següent als agents:
1. Plànols generals i descripció de la propietat, així com dels serveis de subministrament (aigua, gas i calefacció), si estan disponibles
2. Una breu descripció de l’immoble, les instal·lacions i els serveis disponibles
3. Una breu descripció dels materials de construcció de l’habitatge
D’altra banda, cal analitzar les característiques físiques de l’habitatge i demanar informació sobre:
1. La durada i l’orientació del sol, i quina façana rep més vent durant l’any
2. Les finestres que necessiten protecció estacional contra el sol i el vent
3. La lluminositat de l’habitatge a l’hivern
4. La humitat a l’hivern; cal fixar-se en les parets, els soterranis i les zones ombrívoles
5. Data de la darrera reforma de l’immoble
6. Antiguitat de les instal·lacions elèctriques i d’aigua
7. Subministrament d’aigua: és comunitari o depèn d’un subministrament privat?
8. Comprovar els nivells de soroll
Per acabar, si hi ha un agent immobiliari o el venedor disponible, cal fer-los totes les preguntes necessàries sobre l’immoble i el veïnat. Convé demanar informació més detallada sobre les fases prèvies i posteriors al procés de compra i intentar esbrinar qui seran els veïns.
Així doncs, el procés de cerca consisteix a comparar, examinar amb detall i sol·licitar informació útil.
Es pot contactar amb un agent immobiliari sempre que calgui i contractar un tècnic o arquitecte per obtenir un informe professional detallat, o bé fer la inspecció de manera autònoma, tot i que no és el més recomanable. Les estadístiques indiquen que és habitual perdre molt de temps i diners si no es compta amb els professionals adients.