Pas a pas per comprar un habitatge a Espanya

Són molts els qui somien de comprar un habitatge a l’estranger: un lloc per escapar de l’estrès de la vida quotidiana i conservar-lo com una inversió de futur.

Tanmateix, per cada persona que es decideix a comprar un habitatge, n’hi ha moltes d’altres que s’espanten pels rumors sobre la burocràcia, les taxes ocultes, les barreres lingüístiques i els agents locals poc fiables.

La majoria de les persones interessades ni tan sols arriben a la fase de cerca del procés d’inversió; les qui ho fan s’adonen de seguida que comprar un habitatge a Espanya és relativament fàcil i, sens dubte, no més difícil que a la majoria de la resta de països europeus.

Però les coses no sempre van bé i, com en qualsevol mercat, és fonamental dedicar temps a entendre el mercat immobiliari espanyol i com funciona.

Després d’haver fet múltiples entrevistes amb compradors de segones residències a Espanya, a CASAFARI hem recopilat els diferents processos i el pas a pas que cal seguir.

Pas 1 – Cerca en línia

A l’hora de comprar qualsevol immoble, la inversió de temps més gran serà la cerca. Això és encara més cert si es tracta de comprar en un mercat immobiliari desconegut.

Tot i que sempre recomanem comprar un habitatge mitjançant un assessor immobiliari acreditat, i no directament del venedor, cal tenir en compte que aquesta persona actuarà en nom d’aquest últim.

També cal tenir present que només un 60% dels agents immobiliaris espanyols parlen la teva llengua materna. També és molt probable que no hagin trepitjat mai l’immoble que estan venent.

Per això, et toca a tu fer bona part de la feina de cerca: els portals immobiliaris en línia seran, lògicament, la primera parada, perquè la immensa majoria dels immobles s’anuncien per aquest mitjà.

Els immobles per a compradors estrangers se solen anunciar en portals internacionals, concretament a les pàgines espanyoles de Rightmove i Zoopla.

Però val la pena ampliar el radi per incloure-hi portals immobiliaris locals: els més coneguts són Servihabitat, comprarcasa, idealista.com i Venta de Pisos.

Intenta consultar el màxim nombre possible de pàgines web, perquè és habitual trobar el mateix immoble a diversos portals amb un preu diferent. A les Balears, s’hi han observat diferències de preu de fins al 46% en els darrers mesos.

La majoria de les pàgines web ofereixen la possibilitat d’establir alertes de cerca, la qual cosa estalvia temps durant la fase d’investigació.

Pas 2 – Conèixer la zona

Quan hagis decidit on vols comprar, és important que dediquis el màxim temps possible a conèixer la zona. Una de les coses que cal buscar per invertir és l’evolució recent dels preus a la mateixa localitat.

El mercat immobiliari espanyol és més canviant que d’altres. En un mercat reduït com el de Mallorca i Eivissa hi ha zones amb una gran demanda i un fort potencial de revalorització, en contrast amb altres llocs que ja no tenen interès per als inversors i on hi ha hagut molt poc creixement en els darrers anys.

És important triar la zona amb deteniment per assegurar un fort potencial de revenda. Els preus, fins i tot en un mercat immobiliari petit com el de Mallorca, variaran considerablement, així com el potencial de creixement futur.

Els habitatges del sud-oest de l’illa, per exemple, es venen de seguida. Aquesta zona és a prop de la ciutat de Palma i del tercer aeroport més gran d’Espanya, i s’ha convertit en un punt d’interès per als compradors d’alt poder adquisitiu d’Europa.

No obstant això, el nord-est de l’illa encara no ha vist la mateixa afluència de turistes i inversors estrangers. Els nivells d’entrada són més baixos, però no hi ha el mateix potencial de revenda i als propietaris els pot costar més trobar compradors internacionals i rendabilitzar la inversió.

És molt important consultar fonts autoritzades i independents abans de decidir on vols invertir. Els agents immobiliaris locals no tenen per què tenir tota la informació que necessites ni poder dir-te quant pot valer el teu immoble d’aquí a uns anys.

CASAFARI ofereix guies de barri i informació sobre preus a les Illes Balears. Visita www.casafari.com per obtenir més informació.

Evidentment, no hi ha res com visitar el lloc on es pensa comprar i conèixer la localitat. Així et podràs fer una idea de si és una bona zona per invertir.

Un habitatge de somni pot estar a una distància meitat considerable dels serveis més propers o a prop de la depuradora d’aigües residuals.

Si dediques temps a veure diferents immobles, podràs triar el que s’adapti millor a les teves necessitats i que ofereixi el potencial d’inversió més gran.

Pas 3 – La gestió legal

Quan sàpigues quin és l’immoble que vols comprar, el següent punt en aquest pas a pas és aconseguir l’assessorament adequat. No és aconsellable enfrontar-se a les complexitats d’un mercat immobiliari estranger sense ajuda, i un advocat serà un element essencial en aquesta fase del procés de compra.

Un advocat et donarà la seguretat que s’han complert certes condicions de la compra. Per exemple, podrà verificar que s’han obtingut els permisos de construcció corresponents i que no hi ha deutes pendents amb l’immoble, a més de comprovar amb un perit o arquitecte que l’edifici és estructuralment sòlid.

El teu advocat ha d’estar inscrit al Col·legi d’Advocats d’Espanya.

Depenent del teu nivell de castellà, és recomanable contractar un professional que parli la teva llengua; la llista d’advocats i traductors anglòfons de l’Ambaixada Britànica és un recurs útil.

Si no hi ha advocats bilingües registrats a la zona on vols invertir, pots contractar un traductor perquè t’ajudi a comunicar-te.

Un advocat qualificat s’encarregarà dels aspectes tècnics del procés de compra d’un habitatge, a més d’ajudar-te a preparar la paperassa final per a la signatura, i comprovarà que l’immoble que compraràs no tingui cap factura pendent, ni càrregues com hipoteques o embargaments.

També pot esbrinar si l’habitatge té arrendataris o llogaters actuals i si hi ha cap quantitat pendent de pagament a una comunitat de propietaris, o impostos sobre l’immoble pendents de pagament associats a l’habitatge.

A més, hauries de demanar un desglossament de les despeses anuals de funcionament de l’immoble; els preus de l’electricitat podrien tenir variacions importants segons la regió, i algunes parts d’Espanya han patit una escassetat d’aigua greu en els darrers anys.

La major part de la informació anterior es pot trobar fàcilment al Registre de la Propietat local, que et facilitarà la informació necessària per fax o correu electrònic. En aquest cas, un advocat (i/o un traductor) és molt útil.

La informació del registre de l’immoble es pot sol·licitar al Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, tant en castellà com en anglès. El registre local podrà demostrar qui és el propietari de l’habitatge i qualsevol deute o càrrega que tingui.

Pas 4 – Impostos i altres despeses

Malauradament, els impostos són un mal inevitable en qualsevol transacció immobiliària. Les autoritats fiscals espanyoles vigilen de prop, per la qual cosa és imprescindible saber quins impostos s’han de pagar i complir-hi en totes les fases del procés de compra d’un habitatge.

A Espanya, el comprador és qui paga els impostos sobre la propietat i altres despeses. L’IVA i l’impost sobre actes jurídics documentats són obligatoris quan es compra un immoble de nova construcció a una promotora, mentre que l’impost sobre transmissions patrimonials s’aplica quan es compra un immoble ja construït a un venedor privat.

L’impost sobre els immobles existents sol variar entre el 5 i el 10%; a més, caldrà pagar els honoraris del notari, les despeses d’escriptura i els drets de registre de la propietat, que se situen entre l’1 i el 2,5%.

Pas 5 – Presentació d’ofertes

Ara ve la part més divertida. El procés de presentació d’ofertes a Espanya és molt semblant al de molts altres països; independentment del que digui l’agent que gestiona l’operació, es té tot el dret de negociar el preu.

El descompte exacte que es demani depèn de diferents factors, com ara el temps que fa que l’habitatge està al mercat i la rapidesa amb què el propietari necessita vendre’l.

També depèn de la zona on es compri: lògicament, hi haurà més competència en un mercat immobiliari dinàmic en què hi hagi molt d’interès per part d’estrangers, i una oferta baixa pot deixar-te fora de joc.

No cal precipitar-se: pensa bé l’oferta i compara el preu sol·licitat amb el d’altres immobles de la zona.

Si s’accepta l’oferta, caldrà lliurar una paga i senyal, que sol ser del 10% del preu final. Això hauria d’anar acompanyat d’un contracte simple fins que s’emeti l’escriptura pública de compravenda. És una carta d’intencions, en la qual el propietari expressa el seu interès a vendre al comprador potencial, i viceversa.

Aquest acord s’anomena ‘Contracte d’Arres’, i en la majoria dels casos, si el comprador cancel·la l’operació, perd la paga i senyal. El venedor també està subjecte a una penalització si decideix renunciar a la transacció.

Pas 6 – Tancar l’acord

Aquesta és la fase més crítica del procés i el punt culminant de setmanes de cerca i planificació. Independentment de si s’han contractat els serveis d’un advocat o no, és fonamental saber exactament de què es tracta.

L’ideal és que l’acord es redacti en forma d’escriptura notarial, que es convertirà en un document públic autoritzat per un notari. Aquest document està reconegut legalment a tot Espanya i es pot utilitzar com a prova de compra. El comprador de l’habitatge és el responsable de triar el notari per a la transacció i de pagar-ne els honoraris.

Una vegada que el venedor rep el saldo final de la transacció i totes dues parts signen l’operació, s’ha de registrar al registre de la propietat local. Et recomanem fer-ho personalment, o mitjançant el teu agent immobiliari o advocat. Així, la propietat de l’habitatge queda segellada.

A més de l’escriptura notarial, caldrà l’escriptura pública de compravenda d’habitatge. L’escriptura és un document jurídicament vinculant que acredita el canvi de titularitat legal i recull informació sobre la mida i la construcció de l’habitatge, així com informació addicional sobre despeses, hipoteques i altres pagaments.

Una vegada acabat tot el pas a pas, ha arribat el moment de relaxar-se i brindar per la nova adquisició. Ja ets el propietari oficial del teu habitatge a Espanya.