CASAFARI x Hugo Ferreira – L'APPII i el futur del mercat immobiliari

Hugo Ferreira és el president de l’Associació Portuguesa de Promotors i Inversors Immobiliaris (APPII) des del maig del 2021, en la votació més nombrosa de la història de l’entitat, on va ser elegit per majoria absoluta.

En aquesta entrevista, Hugo Ferreira ens parla dels darrers canvis al mercat immobiliari portuguès, impulsats per l’APPII, fent un repàs dels nous projectes creats per la institució i de com veu el futur del mercat immobiliari i de l’Associació.

Fa poc vas ser elegit president de l’APPII, en la votació més nombrosa de la història i per majoria absoluta. Quina petjada t’agradaria deixar a l’Associació d’aquí al 2024?

Des de la postcrisi financera, el mercat ha evolucionat sempre de manera positiva. Va sortir ben parat de la pandèmia. Malgrat tot, el sector immobiliari no s’ha paralitzat mai. De fet, el Banc de Portugal l’ha qualificat com un dels sectors més forts. Som capaços d’avançar perquè és un vaixell que no s’ha aturat mai i no hi ha tanta fricció a l’hora d’emprendre activitats.

Però no per això és menys difícil. Cal dur a terme una recuperació econòmica global, amb grans compromisos a escala europea, sobretot pel que fa al medi ambient; per tant, tenim l’anomenat Pacte Verd Europeu o Green Deal, del qual sortirà el nostre PRR (Pla de Recuperació i Resiliència) nacional. M’atreviria a dir que tenim, tot i ser un bon moment, reptes molt importants al davant. I alguns fins i tot amb paràmetres i objectius molt ajustats.

Per exemple, un dels nostres objectius és pintar de verd els immobles. Amb les noves directives europees i el mateix Green Deal, tenim fins al 2050 —i fins i tot menys, fins al 2030— per convertir els nostres edificis en «NZEB», Near Zero Energy Buildings.

És un compromís exigent, no només per al sector, sinó per als governants, per a totes les empreses i per a la ciutadania, perquè el 2030 és demà passat. Nou anys és un marge molt ajustat per a una activitat com la immobiliària, sobretot en l’àmbit de la promoció, on els projectes es plantegen a 5, 10, 15 o 20 anys vista.

Per això em pregunto si aquest objectiu és realista i si ens el prendrem seriosament, perquè, si bé d’una banda considero que tots tenim aquest compromís i hi estem compromesos, de l’altra, especialment des de les entitats públiques, no s’està fent prou. I no en parlo només des del punt de vista fiscal, sinó també financer i legislatiu.

Un altre objectiu és aconseguir que el mercat immobiliari funcioni bé. Això ha estat fruit de la pandèmia. Durant molts anys hem parlat de sostenibilitat mediambiental, però hi ha una altra sostenibilitat més important: la humana. La pandèmia ens ho va recordar: cada dia moria gent i, moltes vegades, quan parlem de sostenibilitat, crec que ens oblidem de parlar de la nostra. Si considerem els edificis com el principal punt de contacte amb l’ésser humà, diria que són un dels principals agents de la salut pública.

Així va ser com, en plena pandèmia, vam llançar una plataforma juntament amb la facultat de medicina de Portugal, la NOVA Medical School, i vam fundar el que anomenem Living Lab APPII Real Estate Health: una plataforma per apropar el coneixement científic mèdic a les empreses i a la societat civil per poder qualificar els edificis com a saludables. Ja ho hem aconseguit en edificis residencials i d’oficines, i crec que aquest és un dels reptes principals.

Des del teu punt de vista, què és, a la pràctica, un edifici saludable i un de no saludable?

Tenim la certificació que anomenem Construcció Saludable: una qualificació atorgada per experts i metges de la Facultat de Medicina NOVA, que s’incorporen al projecte juntament amb els arquitectes i dissenyadors del promotor immobiliari per donar indicacions sobre com s’ha de dissenyar.

Per exemple, potenciar l’ús d’escales més amples, agradables, boniques i fàcils d’utilitzar, amb espais més espaiosos per reduir el contacte directe entre les persones. També apliquem mesures d’eficiència energètica fent servir materials beneficiosos tant per al medi ambient com per a la salut.

Diria que la qualificació d’una construcció saludable tindrà, necessàriament, un fort component de sostenibilitat ambiental, a més d’elements d’optimització de l’ús dels espais, ja sigui en un edifici residencial, d’oficines, logístic o hoteler.

És aquí on apareix la humanització dels edificis?

Sí. Portugal, durant els darrers anys, ha fet una feina excel·lent en aquest àmbit pel que fa a la regeneració urbana. Crec que encara queda molt per rehabilitar, però això pertany a la part estètica i constructiva. Hem d’humanitzar els nostres edificis i fer-los més còmodes per a qui hi viu o hi treballa, però també ecològics, complint paràmetres molt estricts.

No em preocupa tant el segment alt del mercat residencial perquè crec que s’hi està construint molt bé. Portugal és conegut a Europa com un dels països que millor construeix. Per exemple, si ho comparem amb els nostres veïns espanyols, les nostres construccions tenen molta més qualitat.

Però, a més de tot això, considero que hem d’introduir la lluita per un mercat immobiliari més ecològic, fent que tota la cadena, des de la construcció fins a l’ús final, compleixi el que la Unió Europea exigeix per protegir el planeta.

Fa poc heu llançat la Comunitat APPII. Què s’espera d’aquest punt d’intercanvi?

L’associació APPII és, a més de la veu del sector, un punt de contacte exclusiu i privilegiat per a tots els professionals immobiliaris vinculats a la promoció i la inversió. Era lògic fer un pas endavant i crear el que avui està tan de moda: les comunitats.

És un concepte tan utilitzat com coworking o coliving, dels quals hem sentit a parlar molt darrerament. El que volia era que l’associació fos precisament això: un punt de trobada únic, privilegiat i, avui dia, digital.

No es tracta només de les reunions entre associats, sinó del bon ambient intern: la proximitat, la interacció, la saviesa compartida i, sobretot, una cosa que m’alegra veure constantment: l’intercanvi de coneixements, idees i negoci.

Fa uns anys vam organitzar els Viatges de Networking de l’APPII per crear comunitat. Anaven dirigits als promotors immobiliaris, que sovint es veien com a competidors directes. Vam aconseguir que es convitessin entre ells i visitessin les promocions dels altres, ja fos en fase inicial, en construcció o acabades. Ho vam crear el 2016 i n’hem fet uns quants. Hem visitat molts immobles nous i rehabilitats, així com indústries de materials de socis nostres.

El nostre mercat no és gran i em sorprenia que els professionals no es coneguessin. D’allà va sorgir la llavor de la Comunitat APPII, un punt de trobada digital per relacionar-se, intercanviar idees i, si s’escau, tancar negocis.

Quin canvi de paradigma hi ha hagut en aquestes relacions des de la iniciativa del 2017?

L’APPII ha fet molt per unificar el sector. De fet, sempre he defensat que les associacions només tenen sentit si la gent se les sent seves. Jo no venia del món associatiu, era advocat de professió. Quan ho veia des de fora, percebia que moltes vegades no s’entenia per a què servien. Les associacions han de ser un valor afegit real per a l’activitat dels socis.

Mentre d’altres han hagut de tancar, nosaltres no hem parat de créixer des del 2014, ni tan sols durant la pandèmia. Crec que és el resultat d’aquesta visió jove i diferent que l’APPII ha aportat al teixit associatiu.

Molts em pregunten per què a Portugal no hi ha un mercat de Fusions i Adquisicions (M&A) més fort a l’immobiliari. Sempre responc que és un mercat molt reduït que podria facilitar les Fusions i Adquisicions per guanyar escala, però el motiu principal és que els actors no es coneixien prou.

Un sector desenvolupat i pròsper necessita Fusions i Adquisicions actives, com es veu a Espanya. A Portugal això encara no passava. Aquesta és l’evolució que pot afavorir la Comunitat APPII.

Quins valors té l’APPII? Han canviat des de la seva fundació?

Els valors es mantenen intactes. L’associació té 30 anys i manté viva la memòria dels seus fundadors. Només ens falta Joaquim Silveira, fundador del grup SIL, però tots els altres continuen amb nosaltres: Henrique de Polignac de Barros, Miguel Pais do Amaral, André Jordan, Stefano Saviotti.

El Consell d’Administració i jo hem volgut entendre per què aquests empresaris van crear l’associació el 1991. Eren autèntics visionaris: no la van fundar com una solució immediata, sinó com un projecte a llarg termini.

Des de l’inici, l’APPII es va basar en dos principis: representar la figura del promotor immobiliari (que aleshores no existia com a tal a Portugal, ja que només es parlava de constructors) i esdevenir la porta d’entrada dels inversors internacionals.

Aquests promotors eren empresaris d’altres sectors: economistes com Henrique de Polignac de Barros, figures dels mitjans de comunicació com Miguel Pais do Amaral o experts de l’hoteleria com André Jordan i Stefano Saviotti. Es dedicaven al desenvolupament immobiliari quan el concepte encara s’estava definint.

Avui, 30 anys després, mantenim aquest esperit. Hem evolucionat per ser una associació d’àmbit nacional present en tots els segments (residencial, oficines, comerç, hotels, logística) i el 50% dels nostres socis són empreses estrangeres, la qual cosa demostra el nostre pes internacional.

El que es fa aquí es reflecteix a l’exterior i l’interès per fomentar aquests valors és mutu?

Som un mercat petit i la major part dels projectes de promoció immobiliària a Portugal es fan amb capital estranger. Es poden comptar amb els dits d’una mà les empreses que treballen exclusivament amb capital portuguès.

Un mercat immobiliari modern, globalitzat i atractiu per als inversors només és possible si es combina el capital local amb la inversió internacional.

Si mirem la regeneració urbana de les nostres ciutats, es va fer principalment amb capital internacional. Per això rebutjo les postures tancades o nacionalistes: tots hi guanyem si tenim un mercat diversificat i dinàmic.

Mentre s’assoleix la «nova normalitat», com es preveu que actuï el mercat a partir d’ara?

No hem parat mai; som un sector resilient. Segurament serem dels primers a tornar a la normalitat operativa. No soc catastrofista: el mercat continuarà avançant amb canvis d’adaptació, especialment en el residencial.

Abans de la pandèmia hi havia molta demanda d’habitatges petits a causa dels preus. Ara es busquen espais més amplis, zones verdes i terrasses. Tornen les distribucions T4, T5 o T6, que pràcticament havien desaparegut davant dels T0, T1 o T2, així com la necessitat d’incloure un espai de treball a la llar.

Les previsions d’evolució del mercat són positives. No preveiem canvis bruscos i estic segur que en els pròxims 2 anys es reprendran els nivells d’inversió prepandèmics.

L’immobiliari continuarà sent un actiu refugi. La pandèmia va generar un excés de liquiditat internacional a causa de les polítiques dels bancs centrals, i amb tipus d’interès baixos, el capital busca rendibilitats segures.

Portugal ofereix qualitat de vida, seguretat, bones infraestructures i actius immobiliaris amb rendiments atractius. No crec en un èxode massiu cap a l’interior rural, sinó més aviat en un creixement de les zones suburbanes ben connectades.

Pel que fa a les oficines, el model s’orienta cap a espais híbrids, coworking i estructures de hubs de proximitat per als treballadors que teletreballen part de la setmana. La seu central es mantindrà, però l’ús de l’espai serà diferent.

La logística ha estat el gran motor durant la pandèmia, impulsada pel comerç electrònic i la necessitat de resoldre l’ última milla. Operadors com VGP Parks han obert grans parcs industrials i logístics a Portugal, aprofitant la nostra ubicació estratègica a Europa.

L’hoteleria recuperarà progressivament la feina a mesura que es consolidin els viatges. Pel que fa a noves fórmules com el coliving o el senior living, es convertiran en opcions habituals d’allotjament.

Alguna novetat en projecte a l’Associació?

I tant: estem llançant l’Acadèmia APPII, un projecte prioritari per a mi per impulsar la professionalització de l’executiu immobiliari.

Oferirem formació executiva en àrees financeres i jurídiques. El primer curs s’enfoca en la prevenció del blanqueig de capitals i el finançament del terrorisme, un àmbit d’alta exigència on cal molta claredat legislativa.

Comptarem amb formadors de primer nivell com el Dr. Pedro Coimbra, exinspector de l’IMPIC, i Miguel Trindade Rocha, expert en la matèria. També preparem un curs sobre construcció saludable amb la Facultat de Medicina NOVA i un altre sobre fons d’inversió immobiliària.

Qui és Hugo Ferreira i com va acabar al mercat immobiliari després de formar-se en Dret?

Em considero una persona pràctica a qui li agrada construir i deixar un llegat positiu. Tinc el privilegi de liderar aquest sector amb el meu equip i el Consell d’Administració.

Volem continuar consolidant una associació fortament estructurada per als pròxims 30 anys. Soc una persona ambiciosa, amb una ambició basada en el criteri, el rigor i el respecte als altres, i molt orgullosa de la feina que fem cada dia a l’APPII.