Nova llei d'habitatge 2023: què canvia

El 26 de maig va entrar en vigor la nova Llei d’Habitatge 2023, que estableix noves regles per a l’increment dels lloguers, la repercussió de despeses en els llogaters, incentius fiscals per als propietaris que posin la seva propietat al mercat a preus assequibles i molt més. Continua llegint per entendre els canvis principals i com afecten els clients.

Què és la nova Llei d’Habitatge?

Amb la voluntat de controlar els preus del lloguer a tot el país i reduir el nombre de desnonaments, Espanya ha aprovat la nova Llei d’Habitatge. S’hi redefineixen aspectes clau de la relació entre propietaris i llogaters, establint límits als augments de la renda i beneficis fiscals per als propietaris que incorporin més immobles al mercat d’arrendament.

Es tracta d’una reacció a l’escalada de preus a Espanya, que han pujat significativament a causa, sobretot, de la manca d’oferta. Com assenyalava CASAFARI en el nostre informe de mercat de l’abril de 2023, Madrid va assolir una mitjana de 17 € per metre quadrat, superada per Barcelona amb un preu d’uns impressionants 22 €/m².

Zones tensades i definició de grans i petits tenidors

Per comprendre els canvis que introdueix la Llei d’Habitatge de 2023, cal entendre el concepte de zones tensades i què s’entén per gran o petit tenidor.

Les zones tensades són aquelles on els lloguers i els preus de venda han augmentat de manera més dràstica. Les defineixen les autoritats locals i, per obtenir aquesta qualificació:

• la suma del cost mitjà del lloguer (o hipoteca) més les despeses dels subministraments bàsics ha de superar el 30% dels ingressos mitjans de la llar;

• el lloguer (o el preu de venda dels immobles) ha d’haver augmentat almenys un 3% per sobre de l’Índex de Preus de Consum en els 5 anys anteriors.

Una vegada declarada, una àrea es considera zona tensada durant tres anys, i aquesta qualificació es pot renovar en funció de les condicions del mercat immobiliari.

Pel que fa als grans i petits propietaris, també hi ha noves definicions que afectaran les polítiques de lloguer aplicades.

Un gran tenidor és una persona física o jurídica que té en propietat més de deu unitats residencials urbanes o una superfície construïda de més de 1.500 m² per a ús residencial (excloent garatges i trasters). Tanmateix, si es tracta d’una zona tensada, el límit es pot reduir a cinc propietats.

Per la seva banda, els petits tenidors són els que tenen menys de 5 unitats residencials.

Augments de lloguer, nous contractes i renovacions

1. Normes per als augments en els contractes existents

El primer que cal saber sobre els augments del lloguer és que ja no estan vinculats a l’Índex de Preus de Consum. Ara es limiten al 2% el 2023 i al 3% el 2024, amb noves regles per als anys següents.

En els casos en què el propietari no sigui un gran tenidor, l’increment es pot pactar entre el llogater i el propietari. I si no s’arriba a un acord, l’augment no pot superar el 3% del lloguer actual.

La mateixa lògica s’aplica a tota la resta d’acords: no poden contradir la nova Llei d’Habitatge.

2. Normes per a nous contractes

La Llei d’Habitatge de 2023 estableix un límit per a tots els nous contractes d’arrendament d’immobles situats en zones tensades. El lloguer no pot superar el valor cobrat en l’últim contracte d’arrendament per a la mateixa propietat (tenint en compte els últims 5 anys), més el percentatge d’actualització per a l’any en curs (2% per al 2023, 3% per al 2024).

També és important tenir en compte que el propietari no pot traslladar al llogater l’obligació de pagar despeses o càrregues que no estiguessin incloses en l’anterior contracte d’arrendament.

Excepcionalment, els petits tenidors podran incrementar el lloguer fins a un 10% en relació amb el valor cobrat per darrera vegada si, en els dos anys anteriors a la signatura del contracte, l’immoble

• ha estat rehabilitat;
• ha estat objecte de millores que hagin suposat un estalvi del 30% d’energia no renovable;
• s’hi han fet millores d’accessibilitat.

Si el nou contracte és per 10 anys o més, també s’aplica aquest increment del 10%.

Per la seva banda, els grans tenidors han de complir l’índex de contenció de preus.

Per últim, els habitatges que no s’hagin posat mai al mercat de lloguer han de complir els límits de preu fixats per cada Comunitat Autònoma per al primer contracte d’arrendament.

3. Normes per a la pròrroga del contracte

Si el propietari o el llogater no avisen del final del contracte (4 mesos per al propietari, 2 mesos per al llogater), el contracte es renova automàticament per un any, cosa que es pot repetir fins a tres vegades. Si l’habitatge està situat en una zona urbana, és obligatori que el propietari accepti la petició del llogater de prorrogar el contracte.

L’excepció és quan el propietari necessita l’habitatge per a ús propi o de familiars de primer grau, o quan la parella es divorcia i ha de dividir els béns del matrimoni. En tots dos casos, hi ha terminis i normes per suspendre l’arrendament.

Avantatges fiscals i costos per al propietari

Per incentivar els propietaris a posar els seus habitatges al mercat de lloguer, la Llei d’Habitatge ofereix incentius als petits tenidors que lloguin immobles en zones tensades a preus assequibles. Els arrendadors podran gaudir de reduccions fiscals sobre els ingressos nets del lloguer en els percentatges següents:

• Reducció del 50% si es tracta de nous contractes;

• Reducció del 60% si la propietat s’ha rehabilitat en els dos anys anteriors a la signatura del contracte;

• Reducció del 70% si l’habitatge es lloga a joves d’entre 18 i 35 anys o en el marc de programes d’habitatge protegit o de lloguer subvencionat;

• Reducció del 90% per als nous contractes que cobrin almenys un 5% menys de lloguer que el contracte anterior.

Aquestes són les opcions principals de què disposen els propietaris que vulguin participar en la solució del problema de l’habitatge, però la Llei contempla algunes opcions més.

Pel que fa a les obligacions, cal entendre que, a partir d’ara, els propietaris seran els responsables de pagar els serveis de gestió immobiliària i els honoraris de formalització del contracte. No podran incrementar el lloguer per cobrir altres despeses, com la taxa d’escombraries o les quotes de la comunitat, i tampoc no podran repercutir en el llogater l’obligació de pagar els honoraris de l’agent immobiliari.

Finalment, als qui siguin propietaris de més de quatre immobles al mateix municipi i mantinguin habitatges buits durant més de dos anys, l’ajuntament els podrà aplicar un recàrrec de fins al 150% en l’Impost sobre Béns Immobles (IBI). És a dir, en lloc de mantenir l’habitatge desocupat, l’Estat vol incentivar els propietaris perquè esdevinguin arrendadors i afegeixin un altre immoble al mercat.

Alguna altra pregunta sobre la nova Llei d’Habitatge d’Espanya? Es pot consultar tota la normativa al Boletín Oficial del Estado. I, per descomptat, es pot comptar amb les dades de CASAFARI per veure com afecta aquesta nova regulació el mercat immobiliari.