Tornada als bàsics: què és el Proptech?

Encara que no formis part del sector immobiliari, hauràs vist que el terme «Proptech» ha guanyat importància durant els últims dos anys. Potser has sentit a dir que és el futur del sector o que acabarà substituint alguns dels agents del mercat. Perquè et puguis fer una idea de tot el que està per venir, t’expliquem el que cal saber sobre el Proptech el 2019.

Al segle XXI, la tecnologia s’ha convertit en una part fonamental de la vida quotidiana, en eliminar tasques feixugues i permetre una comunicació més ràpida i senzilla arreu del món. Ha automatitzat diversos sectors, com el dels serveis financers (Fintech), i ara li toca al mercat immobiliari beneficiar-se d’aquesta evolució.

Això ha trigat a arribar: segons la consultora immobiliària Savills, a finals del 2017 el valor dels béns immobles a escala mundial superava els 280 bilions de dòlars, és a dir, més del que mai s’havia registrat i més de tres vegades i mitja el PIB de tots els països junts el 2018.

Tanmateix, tot i ser un dels sectors més rendibles del món, el mercat immobiliari ha estat molt lent a l’hora d’adoptar la tecnologia. Ara, però, ha arribat el moment. En resum, Proptech significa Tecnologia Immobiliària; és la combinació del sector immobiliari amb solucions tecnològiques innovadores.

Tipus de Proptech que estan transformant el mercat immobiliari

Intel·ligència artificial

La intel·ligència artificial (IA) és molt potent en el sector immobiliari, ja que permet automatitzar un gran nombre de processos, fer anàlisis exhaustives en mercats opacs i fer valoracions immobiliàries de nova generació. Aporta utilitat a tots els participants del mercat.

La IA existeix des de fa dècades, però amb el progrés de l’«aprenentatge automàtic» —la capacitat d’un ordinador d’aprendre de manera automàtica a partir de la nova informació que rep—, ara és possible seguir el mercat immobiliari amb algoritmes de gran precisió.

Per als consumidors particulars, la intel·ligència artificial ja ha avançat en països com els Estats Units, on serveis en línia com Opendoor i Zillow simplifiquen i acceleren el procés de transacció immobiliària. Han creat un mercat digital amb dades de mercat i un recorregut simplificat per al client, facilitant l’accés a la informació i atorgant més poder al comprador o al venedor.

iBuyers

Els iBuyers són un gran avanç en Proptech que s’ha fet popular als Estats Units. Permeten fer transaccions immobiliàries més fluïdes i una facturació més ràpida, la qual cosa aporta enormes beneficis tant als venedors com als inversors.

L’iBuying fa referència a les empreses que compren propietats als venedors a preus generats per un Model de Valoració Automàtica (AVM), un algoritme que utilitza les característiques d’una propietat i les dades importants del mercat per calcular la taxació exacta. L’empresa pot fer una oferta en efectiu al venedor en qüestió de dies, o fins i tot de minuts. Com més dades de mercat s’introdueixin en aquests AVM, més precises seran les seves valoracions.

Els iBuyers reformen l’habitatge i el venen amb benefici. Se’ls coneix com a «home flippers».

L’opció de l’iBuying atrau qui necessita vendre la seva casa ràpidament. Els divorcis, els trasllats urgents i la necessitat de diners en efectiu són raons per les quals els venedors poden optar per aquesta via, per bé que poden rebre menys del valor de mercat per la seva propietat.

El servei en línia nord-americà Opendoor és un dels principals promotors de l’iBuying. El seu model consistia en la interacció directa amb les persones que volien vendre les seves propietats, però recentment Opendoor ha fet un gir per implicar més els agents venedors en aquestes transaccions. Ara, les propietats s’anuncien amb marca compartida amb els agents, i des de l’abril de 2019 el seu Programa de Socis Agents deriva els venedors a agents externs quan les propietats queden fora dels requisits d’Opendoor.

Opendoor no és l’únic que inverteix en iBuying: Zillow també ha entrat en aquest sector del mercat amb Zillow Offers, mentre que Redfin Now, de Redfin, s’està introduint en diversos mercats nous als Estats Units.

L’iBuying ofereix enormes possibilitats al mercat immobiliari per diverses raons. En primer lloc, augmenta la comoditat del venedor, que pot trobar interessats i tancar una operació en molt menys temps que amb el procés tradicional. En segon lloc, obre noves vies d’ingressos per als serveis immobiliaris, com es demostra en el fet que Zillow aspira a obtenir 20.000 milions de dòlars d’ingressos el 2020 només amb l’iBuying.

Gestió de documents

La intel·ligència artificial també ha facilitat la digitalització de l’administració de documents. Aquesta evolució cap a les transaccions immobiliàries sense paper suposa una comoditat més gran, una comunicació més fluïda entre les parts i una major eficiència general.

Per aquest motiu, una empresa emergent de Proptech especialitzada en la gestió de documents, Architrave, ha aconseguit recentment una inversió de 15 milions d’euros per finançar el seu projecte. La digitalització del mercat immobiliari impulsada per la intel·ligència artificial té el poder d’afegir un gran valor al sector.

La gestió de documents en si mateixa no és una activitat strictly Proptech, però algunes startups europees estan començant a incorporar la IA i l’aprenentatge automàtic per mantenir, permetre l’accés i analitzar els documents immobiliaris d’una manera més dinàmica.

Per exemple, Architrave processa i gestiona els contractes dels clients utilitzant algoritmes d’aprenentatge automàtic per extreure informació rellevant dels contractes legals.

Així mateix, Leverton digitalitza els documents i els concentra en una sala de dades digital, simplificant així l’administració complexa d’una transacció immobiliària.

La gestió de documents amb IA té un gran potencial per millorar la productivitat i l’eficiència general dels professionals immobiliaris. Pel que fa a la seguretat dels documents, té un valor increïble per a qualsevol empresa vinculada als actius immobiliaris.

Edificis intel·ligents

La intel·ligència artificial també fa possibles els «edificis intel·ligents», amb sistemes automatitzats i autoregulats que són capaços de transformar la manera de gestionar els immobles. Els edificis intel·ligents centralitzen la calefacció, la ventilació, la il·luminació i altres sistemes per optimitzar el rendiment de l’edifici. També milloren la sostenibilitat en ajustar-se en funció de l’ús que en fan els residents.

Per exemple, els sensors de llum s’encenen només quan algú entra a l’habitació, la qual cosa constitueix un pas simple però significatiu cap a una major eficiència energètica. Els edificis intel·ligents són un altre exemple d’aprenentatge automàtic, ja que el sistema recull contínuament dades sobre l’ús de l’edifici.

Les possibilitats aquí són infinites, i altres exemples inclouen els sistemes de purificació de l’aire interior i la regulació de la temperatura. Un dels casos més futuristes és el de The Edge, a Amsterdam, que compta amb un gimnàs que permet als seus usuaris subministrar energia a l’edifici mitjançant els seus entrenaments.

Blockchain

Pot ser que hagis vist el terme «blockchain» relacionat amb el Bitcoin i altres criptomonedes, però és un dels avenços més importants del Proptech.

El blockchain és un sistema digital en què totes les dades estan connectades entre si, la qual cosa fa que la informació més important sigui inalterable. L’ús de la tecnologia blockchain permet que les transaccions immobiliàries siguin més ràpides i, el que és més important, totalment segures.

Les dades compartides entre les parts a través de blockchain no es poden modificar una vegada s’han presentat, la qual cosa evita el frau. Per exemple, els anomenats “contractes intel·ligents” són contractes immobiliaris digitals que garanteixen la legitimitat d’una transacció i entren en vigor automàticament quan totes les parts compleixen els requisits. Els termes del contracte, un cop presentats mitjançant blockchain, són accessibles per a totes les parts i no es poden alterar. El blockchain suposaria la fi de la falsificació de documents i dels anuncis immobiliaris falsos.

I el més important: aquest nou procés elimina la necessitat de comptar amb banquers, advocats, agents i qualsevol persona que tradicionalment es requereixi per donar legitimitat a una transacció immobiliària. En teoria, compradors i venedors poden interactuar directament entre si i tenir la seguretat que estan protegits contra el frau. El procés és més ràpid, més segur i menys burocràtic.

Criptomonedes

El blockchain també incorpora criptomonedes, una moneda virtual. En teoria, la criptomoneda, com el bitcoin, és totalment segura en termes de risc de frau; així i tot, el valor de la criptomoneda funciona en un mercat especulatiu i no està regulat pel Banc de Portugal, motiu pel qual diverses figures del sector immobiliari portuguès encara no la consideren una alternativa fiable als mètodes de pagament tradicionals.

El blockchain és, en teoria, segur, però un estudi de la Universitat d’Oxford ha afirmat que passaran dècades abans no sigui acceptat per tot el sector. El mateix informe afirma que, fins i tot si això arriba a passar, la criptomoneda haurà de ser regularitzada per grups del sector abans de ser acceptada com a estàndard.

Realitat virtual

La visita en realitat virtual permet als clients veure les propietats sense haver de ser a l’espai físic. A diferència de les fotografies, que són estàtiques i ofereixen una perspectiva limitada, la realitat virtual pretén oferir una experiència immersiva i realista. Aquesta tecnologia estalvia el temps que, d’una altra manera, els compradors i els agents dedicarien a visitar una propietat darrere d’una altra.

La realitat virtual també permet visitar un espai abans que se’n hagi acabat la construcció. Els compradors poden entrar en un prototip tridimensional i visualitzar el resultat final. Aquest sistema té un gran potencial per accelerar el procés de compra d’obra nova.

No obstant això, la realitat virtual al mercat immobiliari suposa una gran inversió per als agents, atesa la necessitat d’ulleres i equips que els seus clients no tindran. També hi ha el risc que els consumidors se sentin massa saturats per la tecnologia i la rebutgin directament.

Com que és una novetat, encara està per veure si arribarà a transformar el sector o si no tindrà l’impacte esperat.

Suposa el Proptech la desaparició dels agents immobiliaris?

L’aparició de webs com Zillow als EUA o Zoopla al Regne Unit i d’empreses americanes d’iBuyer com Opendoor, Knock, Redfin i Offerpad són una de les raons per les quals el Proptech es considera una amenaça per als professionals immobiliaris. Aquestes empreses revelen informació important que tradicionalment només tenien els agents, o es queden una part de la comissió dels agents.

Als Estats Units, al Regne Unit i al nord d’Europa, el Proptech ha permès que la informació sobre les tendències del mercat, les anàlisis, les guies de barris i les mitjanes de preus estiguin a disposició del públic. Les persones no especialitzades se senten capacitades per fer la seva pròpia recerca immobiliària sense l’orientació d’un professional, la qual cosa deixa obsolets els agents immobiliaris.

Però la realitat no és tan greu, ja que aquests serveis en línia depenen dels professionals immobiliaris per funcionar. Malgrat tot, el paper dels agents pot evolucionar cap a un àmbit més de consultoria. Els agents sempre seran necessaris per als béns d’un valor molt elevat, com les propietats de luxe. Com hem vist, Opendoor i Zillow estan començant a involucrar més els agents en els seus serveis, la qual cosa indica que saben que no poden deixar-los fora del sector a curt termini.

El consens general és que, fins que la IA sigui capaç de substituir l’experiència de ser assessorat i guiat per un ésser humà sensible, els llocs de treball dels professionals immobiliaris no corren perill. Molts clients continuen sent escèptics respecte a la intel·ligència artificial i, en qualsevol cas, no totes les noves tecnologies són aptes per a tots els grups demogràfics.

Tenint en compte la importància del mercat immobiliari, per a la majoria dels clients la compra o venda d’una casa pot ser una de les transaccions financeres més importants que faran a la seva vida. Només els agents reals poden inspirar el nivell de confiança necessari perquè aquestes transaccions es facin sense problemes.

Conclusions sobre el Proptech

Encara que el mercat immobiliari s’hi ha resistit durant molt de temps, el Proptech està canviant el sector i té un gran potencial. La tecnologia té la capacitat d’automatitzar les tasques manuals, accelerar el procés de compravenda d’immobles i fer que les transaccions siguin molt més segures. En països com Portugal, el Proptech és un concepte relativament nou, però està agafant empenta, i els professionals immobiliaris que l’incorporen a la seva feina afirmen que ja no poden tornar enrere.

De fet, el 2018 l’empresa de serveis immobiliaris CBRE va presentar el seu primer Proptech Challenge a Portugal, després d’haver-lo portat amb èxit per primera vegada a Espanya. Això mostra el creixent interès inversor en Proptech a la península Ibèrica; una vegada el Proptech s’hi consolidi, s’obre tot un món de possibilitats sobre cap on pot anar.

Més informació al blog: CASAFARI es presenta al mercat espanyol