House flipping: entén aquesta tendència d'inversió immobiliària
Molt coneguda al mercat immobiliari nord-americà, la tendència del «house flipping» ha arribat a Europa. Es tracta de comprar propietats econòmiques i reformar-les per vendre-les més cares.
Però quins riscos comporta? Hi ha diferències entre comprar per vendre de pressa o comprar esperant que la propietat es revaloritzi? Quines són les millors pràctiques que cal seguir per reduir els riscos potencials i garantir la rendibilitat desitjada?
Segueix llegint per descobrir les respostes a aquestes preguntes en aquest article.
Què és el house flipping?
Fer house flipping significa comprar una propietat, reformar-la per augmentar el seu valor de mercat i vendre-la poc després, una estratègia que funciona especialment bé en mercats amb una gran demanda. En aquest cas, la rendibilitat és menor, però més ràpida que en el mètode més tradicional del Buy & Hold per a inversions immobiliàries, en què l’inversor immobiliari espera una revalorització al llarg dels anys abans de vendre.
En aquest cas, l’objectiu és trobar propietats de segona mà infravalorades; és a dir, immobles que es venen per sota del preu de mercat a causa sobretot de motius estètics, coses que es podrien arreglar ràpidament i amb una inversió reduïda.
Això no vol dir que no sigui una bona idea comprar propietats amb necessitats estructurals, però sí que implica que el comprador haurà de fer números per veure quant pot invertir per obtenir algun benefici en vendre.
I tot i que és una bona opció tant per a inversors immobiliaris com per a agents immobiliaris, ja que totes dues parts augmenten els seus ingressos amb la compravenda i reforma d’habitatges, no està exempta de riscos. Els riscos principals són que la reforma resulti més cara del que s’havia previst i que l’immoble trigui més temps a vendre’s de l’esperat.
Vegem algunes bones pràctiques per reduir aquestes possibilitats.
Pas a pas per fer house flipping amb èxit
Identificar els immobles infravalorats
Per reformar i revendre un habitatge, els inversors immobiliaris i els seus agents necessiten identificar quines són les propietats infravalorades de la ciutat que tenen potencial per vendre’s ràpidament després de la reforma.
Amb CASAFARI Market Analytics, l’agent immobiliari pot analitzar la situació amb:
- un gràfic amb els immobles infravalorats per tipus de bé;
- un gràfic amb el temps mitjà que una tipologia específica passa al mercat, per segment de preu.
CASAFARI Market Analytics: descobreix l’evolució del mercat immobiliari a Espanya
Amb aquesta informació a la mà, es pot assessorar el comprador sobre quins són els immobles interessants per al house flipping i quins ha d’evitar.
I, quan apareixen aquestes propietats infravalorades, l’inversor immobiliari ha d’actuar de pressa, oi? Per això, l’agent immobiliari pot configurar Alertes dins la nostra plataforma per rebre una notificació quan apareguin propietats amb les característiques i el preu de venda desitjats.
Captació immobiliària amb CASAFARI: descobreix les Alertes
Calcular el valor de compra
Una manera habitual de calcular quant ha d’invertir el comprador per reformar i revendre una casa és l’anomenada regla del 70%. Bàsicament, significa que el preu màxim de compra ha de ser el 70% del valor posterior a la reforma menys els costos estimats d’aquesta.
Però cal tenir en compte que es tracta d’una pràctica general que pot funcionar o no, segons cada mercat: la mà d’obra per fer les reformes pot ser cara o la zona pot patir una manca d’estoc que faci pujar els preus de tots els immobles, per exemple. Per tant, el valor de compra s’ha d’avaluar cas per cas.
Per a això, és important conèixer molt bé el mercat, especialment pel que fa al preu mitjà de venda per metre quadrat d’un immoble com el que es vol comprar i a quin preu es venen els seus comparables al mercat.
Aquest coneixement del mercat es troba dins de l’Anàlisi Comparativa de Mercat de CASAFARI, una eina on es poden trobar els comparables d’una propietat i obtenir un valor de mercat just suggerit per a aquesta.
Com fer una anàlisi comparativa de mercat amb CASAFARI
Visitar l’immoble i analitzar-ne les condicions
Hi ha molts motius pels quals una propietat pot estar infravalorada. Alguns són:
- el desconeixement per part del venedor dels preus de mercat;
- danys estructurals costosos de reparar;
- la necessitat del venedor de vendre ràpidament a causa d’un divorci, la partició d’una herència o altres assumptes personals;
- el rebuig de la propietat per part dels compradors potencials a causa d’una decoració antiga o un manteniment deficient, que fa que l’habitatge sembli que està en mal estat.
L’inversor interessat a reformar i revendre l’habitatge i el seu agent immobiliari han d’analitzar detingudament la propietat i parlar amb l’agent del venedor per entendre què passa realment.
A vegades, uns canvis senzills poden transformar la percepció que es té d’una propietat. Una mà de pintura i un enrajolat nou poden fer que l’habitatge sembli més net i atractiu. Les finestres amb doble vidre poden fer que l’ambient sigui molt més confortable a l’estiu o menys humit i propens a la floridura a l’hivern. Un nou espai de teletreball pot adaptar la llar a la realitat dels treballadors a distància.
Si és possible, una altra bona idea és portar el constructor o el cap d’obra a la visita, perquè pugui oferir un pressupost realista dels canvis necessaris.
Contractar un equip de professionals de confiança
Per garantir que la propietat es millori i es vengui en poc temps, el constructor elegit i el seu equip han de ser de confiança i oferir un treball de qualitat que s’ajusti al calendari i al pressupost.
Un altre punt important és que parin atenció als preus dels materials utilitzats i coneguin els proveïdors de la zona, per poder trobar els que venguin els materials necessaris a bon preu i amb rapidesa.
Assegurar-se de poder vendre la propietat ràpidament
L’inversor també haurà de comptar amb un agent immobiliari disposat a trobar un comprador per a l’immoble. Això implica tenir una cartera de compradors potencials o una xarxa d’altres professionals que puguin treballar col·laborativament per trobar algú interessat.
Però fins i tot l’agent immobiliari més eficient pot tenir dificultats per trobar un comprador per a la propietat en venda, oi? És aquí on CASAFARI pot ajudar.
Amb l’objectiu d’ampliar la clientela i accelerar el procés de venda, els agents immobiliaris poden utilitzar CASAFARI Connect, una plataforma que afavoreix la col·laboració entre aquests professionals.
A través d’un procés transparent i segur de repartiment de comissions, els agents de les dues parts treballen plegats, trobant la propietat perfecta per al comprador i venent l’immoble per al propietari: una coincidència perfecta en Proptech!
Com CASAFARI Connect impulsa els negocis immobiliaris i a qui va adreçat
Com hem dit, el house flipping no és una inversió exempta de riscos, però es poden reduir treballant amb l’equip adequat i basant les decisions en informació actualitzada sobre el mercat. Aquest és el paper de CASAFARI: amb les nostres eines podràs potenciar les teves operacions i trobar totes les dades necessàries per obtenir la màxima rendibilitat possible.