Proptech per a la inversió immobiliària

Fa uns anys, quan el concepte de Proptech encara no existia, en Marc va començar a invertir en immobles a Espanya. Home de negocis per naturalesa, va acceptar la idea que «el benefici està en la compra».

Al cap d’uns mesos, va trobar una oferta interessant en un dels molts portals d’anuncis d’Espanya. Un agent immobiliari local va posar a la venda un edifici (un complex de diversos apartaments i un restaurant) només en espanyol. La paradoxa era que els propietaris eren alemanys. Va haver de ser un agent immobiliari espanyol qui vengués l’immoble dels alemanys a un britànic.

Quan en Marc va demanar informació essencial, com el preu mitjà per metre quadrat a la zona i l’evolució del mercat, l’agent immobiliari el va mirar i va dir: «El sol hi toca tot el dia i tens el mar als peus. Que potser no n’hi ha prou?»

La inversió immobiliària depèn de les dades

Per saber on invertir, cal tenir una visió completa del mercat immobiliari. Aquest coneixement s’obté a partir de les dades, però trobar xifres públiques fiables és difícil. La majoria són poc útils, ja que estan desfasades o alterades a causa dels anuncis duplicats i la inclusió de valors atípics.

Els anuncis duplicats són immobles que figuren en diverses agències. Una propietat pot estar anunciada fins i tot en 35 agències diferents amb una desviació mitjana del 46% en el preu. Quan es tracta del mercat immobiliari de màxima categoria, això suposa diferències de 23 milions d’euros per a la mateixa propietat.

Per tant, cal excloure del conjunt de dades els duplicats i els valors atípics per determinar el preu més recent i real.

A més, les dades públiques són massa generals per als objectius de la inversió immobiliària. Inclouen des d’apartaments d’una habitació a tocar de l’autopista fins a propietats comercials o vil·les de luxe. És com si es demanés a un concessionari de cotxes el nombre de «Bentley» que ha venut aquest mes i respongués amb la quantitat total de vehicles venuts.

Així doncs, com es poden aconseguir les dades correctes?

La intel·ligència artificial millora el mercat immobiliari

L’avanç vertiginós de la tecnologia que vivim actualment afecta els mercats tradicionals. Tant se val si s’està innovant (Uber) o fins i tot revolucionant el mercat (Airbnb), el canvi impulsat per la tecnologia ja s’està produint.

Remy Raisner va publicar al Huffington Post que «la PropTech té el mateix potencial de creixement que va tenir la FinTech als seus inicis, o fins i tot més. Venen temps molt interessants…[] Al capdamunt de tot hi ha la intel·ligència artificial (IA), que pot donar lloc a administradors de finques assistits per IA, agents immobiliaris, advocats i fins i tot gestors d’actius i empresaris».

Encara que «assistits per la intel·ligència artificial» soni com si hi hagués un robot al teu costat ajudant-te a rentar els plats o a passejar el gos, comencem pels algorismes.

La ciència que hi ha al darrere

Un algorisme consisteix a dir a un ordinador com ha de resoldre un problema. Per exemple, es vol tenir un programa que digui si un número és un nombre natural o no.

La manera (simplificada) d’indicar a l’ordinador com executar aquest programa és donar-li dues instruccions. Primer, si el número és igual o superior a 0, escriu «Sí, és un nombre natural». Segon, si el número és inferior a 0, el programa ha d’escriure «No, no és un nombre natural».

L’aprenentatge automàtic, una forma d’intel·ligència artificial, fa possible que els ordinadors executin tasques massa complexes per al cervell humà. Hi ha les dades, se sap quin resultat es vol aconseguir, però no es coneixen els passos per seguir perquè el conjunt de dades és massa ampli.

Per ser un mestre dels escacs, per exemple, fan falta deu anys de pràctica i de lectura de llibres. Si es donen a un ordinador les darreres cent partides d’escacs (tots els torns que han fet els jugadors, així com la informació de qui ha guanyat), en una setmana la màquina serà millor que els mateixos professionals. La màquina d’intel·ligència artificial jugarà milers de sessions de joc contra si mateixa, provant diferents tàctiques, equivocant-se i aprenent dels errors més ràpid del que podria fer qualsevol humà.

Com l’aprenentatge automàtic ens pot ajudar a trobar propietats on invertir

Si s’aplica a les dades immobiliàries, es pot desenvolupar una intel·ligència artificial que superi els humans a l’hora de cercar dades immobiliàries a tot el web, per molt caòtic que sigui. Els bots d’intel·ligència artificial obtenen i netegen les dades de les propietats, comparen els anuncis duplicats i analitzen el mercat de manera automàtica.

Si això encara sona ambigu, imagina un cercador com Google. La diferència principal és que aquest només se centra en la informació relacionada amb el mercat immobiliari i l’organitza per al seu ús.

Cerques propietats a bon preu per reformar amb vistes al mar en una ubicació privilegiada? Molt fàcil: la màquina serà capaç de classificar aquest tipus d’immoble i trobar la millor oferta tan bon punt surti al mercat. Calcularà a l’instant el retorn de la inversió (ROI) en funció dels millors preus anteriors de lloguer i venda.

Però quina relació té això amb un britànic que inverteix en una propietat a Marbella?

L’anàlisi del mercat immobiliari més fàcil

A partir de dificultats com les d’en Marc, un grup d’experts en tecnologia que compartien aquests mateixos reptes van crear una plataforma fàcil d’utilitzar que recull totes les dades immobiliàries i les presenta de manera senzilla i atractiva.

Aquesta plataforma ofereix als inversors i a les agències immobiliàries més d’un milió d’anuncis reals, més que qualsevol altre portal immobiliari. Fa un seguiment d’uns 300.000 canvis al mes i s’actualitza de manera automàtica, sense que l’usuari hagi de fer cap feina.

L’eina incorporada de seguiment del mercat permet conèixer les dades més hiperlocals. Es pot veure la distribució de preus de qualsevol tipus d’immoble, així com el preu per metre quadrat de la zona seleccionada en temps real.

Gràcies a la intel·ligència artificial, seràs el primer a descobrir les oportunitats d’inversió «per reformar» o «per rehabilitar» que surten al mercat. Es poden comparar amb propietats similars a la mateixa ubicació. Les zones rendibles i les oportunitats amagades es fan visibles gràcies a una anàlisi detallada del mercat immobiliari.

També es poden consultar les dades històriques i les previsions, i calcular la rendibilitat futura dels lloguers i el retorn de la inversió.

Fins i tot si es té accés a les dades immobiliàries reals, és impossible fer hipòtesis fiables sobre el futur sense l’ajuda de l’aprenentatge automàtic. Les xifres actuals només representen la situació present i no el panorama general. Les mitjanes no mostren la dinàmica temporal del mercat; no se sap si som al capdamunt o al fons de la corba.

La Proptech és una eina de gran ajut

Tot i que això és només el principi de la intel·ligència artificial i segur que en tornarem a sentir a parlar, la Proptech ja ha canviat la situació fins al punt que totes les parts se’n poden beneficiar. Pel que fa al mercat immobiliari, la IA ajuda els professionals immobiliaris amb la feina feixuga i la fa més eficient.

Els inversors poden aprofitar prediccions més precises. Les agències immobiliàries poden optimitzar el seu procés de cerca de propietats i, alhora, oferir informació útil als seus clients. De tu depèn prendre una decisió i formar part del canvi tecnològic.